GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN İFA OLANAĞININ KALMAMASI NEDENİYLE OLUŞAN GÜNCEL ZARARININ TAZMİNİ - FAZLAYA İLİŞKİN HAKLARIN SAKLI TUTULMASI

Temmuz 19, 2023 - 13:54

T.C.
YARGITAY
3. HUKUK DAİRESİ
2022/7415 E.
2022/8976 K.
28.11.2022 T.

GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN İFA OLANAĞININ KALMAMASI NEDENİYLE OLUŞAN GÜNCEL ZARARININ TAZMİNİ ( Dava Konusu Taşınmazın Zilyetliği Satış Vaadi Sözleşmesi İle Birlikte Davacıya Devredilmdiği/Hal Böyle Olunca Mahkemece Davacının Dava Konusu Taşınmaza Zilyetlik Durumu Araştırılarak Süresinde Cevap Dilekçesi Verildiğinden Islah Dilekçesi İle Cevap Dilekçesinin Islah Edilebileceği de Gözetilerek Alacağın Zamanaşımına Uğrayıp Uğramadığı Tespit Edilip Sonucuna Göre Hüküm Tesisi Gereği )

FAZLAYA İLİŞKİN HAKLARIN SAKLI TUTULMASI ( Uygulamada Dava Açma Tekniği Bakımından Tümü İhlal Ya da İnkâr Olunan Hakkın Ancak Bir Bölümünün Dava Edilmesi Diğer Bölümüne Ait Dava ve Talep Hakkının Bazı Nedenlerle Geleceğe Bırakılması Anlamına Geldiği/Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca Benimsenmiş İlkeye Göre Kısmi Davada Fazlaya İlişkin Hakların Saklı Tutulmuş Olmasının Saklı Tutulan Kesim İçin Zamanaşımını Kesmeyeceği Zamanaşımının Alacağın Yalnız Kısmi Dava Konusu Yapılan Miktar İçin Kesildiği )

DAVA ZAMANAŞIMI ( Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin İfa Olanağının Kalmaması Nedeniyle Davacının Oluşan Güncel Zararının Tazmini - Özel Bir Zamanaşımı Süresi Öngörülmediğinden Dava Tarihi İtibarıyla Yürürlükte Olan TBK 146 Maddesine Göre 10 Yıllık Zamanaşımı Süresi Uygulanacağı Ayrıca Zamanaşımı Borcun Muaccel Olması Ya da İfanın İmkansız Hale Geldiği Tarihte Başlayacağı/Zilyetlik Devam Ettiği Sürece Zamanaşımı Süresinin İşlemeyeceği )

6098/m.146

6100/m.27,297

ÖZET : Dava, usulüne uygun olarak düzenlenmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının kalmaması nedeniyle davacının oluşan güncel zararının tazminine ilişkindir.

Taraflar arasında noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin bulunduğu uyuşmazlık konusu değildir. Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden dava tarihi itibarıyla yürürlükte olan 6098 Sayılı TBK'nın 146. maddesine göre 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır. Ayrıca, zamanaşımı borcun muaccel olması ya da ifanın imkansız hale geldiği tarihte başlar. Bundan ayrı olarak, zilyetlik devam ettiği sürece zamanaşımı süresinin işlemeyeceği açıktır. Satışa konu taşınmazın zilyetliği alıcıya devredilmiş ise zamanaşımı işlemez.

Somut olayda, her iki tarafın da kabulünde olduğu üzere dava konusu taşınmazın zilyetliği satış vaadi sözleşmesi ile birlikte davacıya devredilmiştir. Hal böyle olunca; mahkemece davacının dava konusu taşınmaza zilyetlik durumu araştırılarak, süresinde cevap dilekçesi verildiğinden ıslah dilekçesi ile cevap dilekçesinin ıslah edilebileceği de gözetilerek alacağın zamanaşımına uğrayıp uğramadığı tespit edilip, sonucuna göre hüküm tesisi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

DAVA : Taraflar arasında alacak davasına ilişkin yapılan yargılama sonucunda; bozmaya uyularak davanın zamanaşımından reddine yönelik olarak verilen kararın, süresi içinde davacı ve davalı vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçelerinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı, davalı ile 22.7.1992 tarihinde imzalanan satış vaadi sözleşmesi ile İstanbul ili, Büyükçekmece ilçesi ... köyünde 5 numaralı parselde kayıtlı taşınmazın (özel parselasyona göre 18 numaralı taşınmazın) satışı konusunda anlaştıklarını, taşınmazın fiilen kendisine teslim edildiğini, satış vaadi sözleşmesine güvenerek üzerine betonarme bina yaptığını, sonrasında taşınmazın üçüncü kişiye devredildiğini öğrendiğini ileri sürerek; taşınmaz bedeli olarak ödediği paranın günümüze uyarlanarak tahsili ile sözleşmenin ifasına güvenerek yaptığı harcamanın davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, 26.2.2014 tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 191.420,00 TL'ye çıkartmıştır.

Davalı, davacı ...'a 22/07/1992 tarihinde 1189 yevmiye nolu, .... Noterliği ile satış vaadi düzenlenerek İstanbul ili Çatalca Büyükçekmece ilçesi ... Köyü mevkii 5 parselde kayıtlı 18 numaralı taşınmazın o zaman tapu vermesi mümkün olmadığından noter sözleşmesi ile sattığını, daha sonra ...'ye vekaletname verdiğini, defalarca söylemesine rağmen vermiş olduğu vekaletname ile davacıya satışını yapmadığını, daha sonra bu arsayı üçüncü kişiye sattığını öğrendiğini, verdiği vekaletname ile yapılan bu işlemden haberi olmadığını, sonradan tapuya gittiği zaman öğrendiğini savunarak davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kabulüne dair verilen karar davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 13. Hukuk Dairesinin 09/10/2019 tarihli ve 2016/14141 E. 2019/9624 K. sayılı kararıyla; “... 1-Savunma hakkı Anayasanın 36. maddesinde güvence altına alındığı gibi, karar tarihinde yürürlükte bulunan HMK'nın 27.maddesi hükmüne göre de, davanın tarafları, müdahiller ve yargılamanın diğer ilgilileri, kendi hakları ile bağlantılı olarak hukuki dinlenilme hakkına sahip olup, başka bir anlatımla, davalıya savunma hakkını kullanma olanağı verilmeden hüküm kurulamaz. HMK'nın 320/1. maddesinde "mahkeme mümkün olan hallerde tarafları duruşmaya davet etmeden dosya üzerinden karar vereceği" belirtilmişse de bunun ancak ön inceleme aşamasında ve "mümkün olan hallerde" olduğu belirtilmek suretiyle yasanın uygulama alanı dar bir çerçeve ile belirlenmiştir.

HMK'nın 27. maddesinde belirtildiği üzere davanın taraflarının, kendi hakları ile bağlantılı olarak hukuki dinlenilme hakları mevcut olup, bu hak çerçevesinde tarafların açıklama ve ispat hakkını kullanabilmeleri gerekmektedir. Hukuki dinlenilme hakkının usul hukukundaki bir diğer yansıması ise, HMK madde 297/ 1-c bendinde yer almış olup buna göre, mahkemelerin gerekçeli kararlarında, tarafların iddia ve savunmalarının özeti, anlaştıkları ve anlaşamadıkları hususlar, çekişmeli vakıalar hakkında toplanan deliller, delillerin tartışılması ve değerlendirilmesi ile sabit görülen vakıalarla bunlardan çıkarılan sonuç ve hukuki sebeplerin belirtilmesi gerektiği vurgulanmaktadır.

Eldeki davada; mahkemece davalıya davacının ıslah dilekçesi tebliğ edilmeden karar verildiği anlaşılmaktadır. Islah dilekçesi geçerli şekilde davalıya tebliğ edilmeden yargılama yapılarak hüküm verilmesi davalının savunma hakkının kısıtlanması sonucunu doğurur. O halde, ıslah dilekçesinin usulüne uygun şekilde davalıya tebliği ile savunma hakkı tanındıktan sonra bir karar verilmesi gerekirken, bu yönün gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir...” gerekçesi ile davalı yararına bozulmuştur.

Bozma sonrası davalı taraf 25.11.2020 tarihli ıslaha karşı beyan dilekçesi ile alacağının muaccel hale geldiği anın ifanın imkansız hale geldiği tarih olan taşınmazın üçüncü şahsa devredildiği tarih 08.08.2000 olduğunu, 10 yıllık zamanaşımına uğradığını, aynı zamanda cevap dilekçesini de ıslah ederek alacağın zamanaşımına uğradığını savunarak davanın reddini dilemiştir.

Bozmaya uyan mahkemece; tarafların 22.7.1992 tarihinde aralarında imzaladıkları satış vaadi sözleşmesi ile İstanbul ili Büyükçekmece ilçesi ... köyünde 5 numaralı parselde kayıtlı taşınmazın satışı konusunda anlaştıkları, davacının satış vaadi sözleşmesine güvenerek tapuda satış işleminin yapılmadığı, sonrasında taşınmazın üçüncü kişilere devredildiği, bu halde davacının taşınmaz bedeli olarak ödediği paranın günümüze uyarlanarak tahsili ile sözleşmenin ifasına güvenerek yaptığı harcamanın davalıdan tahsilini talep ettiği, Türk Borçlar Kanununun 237. Maddesi gereğince, taşınmaz devrine ilişkin sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerektiği, anılan hükmün geçerlilik şartı olduğu, yasanın bu maddesinde öngörülen şekle uyulmadan yapılan sözleşmelerin hüküm doğurmadığı, davacının ancak sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre vermiş olduğu bedelin tahsilini isteyebileceği, yine TBK'nın 82. maddesinin; "Sebepsiz zenginleşmeden doğan istem hakkı, hak sahibinin geri isteme hakkı olduğunu öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde zenginleşmenin gerçekleştiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar" şeklinde düzenlenmiş olduğu, davalının Yargıtay Bozma İlamından sonra sunduğu dilekçeyle zamanaşımı definde bulunduğu, buna göre davalıdaki zenginleşmenin 22/07/1992 tarihinde gerçekleştiği, davacının istem hakkının 22/07/2002 tarihinde dolduğu, davanın dava tarihinin 24/04/2013 olduğu gerekçesiyle, davanın zamanaşımı nedeniyle reddine karar verilmiş; hüküm, davacı ve davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

1-)Dava, usulüne uygun olarak düzenlenmiş gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının kalmaması nedeniyle davacının oluşan güncel zararının tazminine ilişkindir.

Uygulamada, fazlaya ilişkin hakların saklı tutulması, dava açma tekniği bakımından, tümü ihlal ya da inkâr olunan hakkın ancak bir bölümünün dava edilmesi, diğer bölümüne ait dava ve talep hakkının bazı nedenlerle geleceğe bırakılması anlamına gelir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca benimsenmiş ilkeye göre, kısmi davada fazlaya ilişkin hakların saklı tutulmuş olması, saklı tutulan kesim için zamanaşımını kesmez, zamanaşımı, alacağın yalnız kısmi dava konusu yapılan miktar için kesilir.

Somut olayda, her iki tarafın da kabulünde olduğu üzere dava konusu taşınmazın zilyetliği satış vaadi sözleşmesi ile birlikte davacıya devredilmiştir. Hal böyle olunca; mahkemece davacının dava konusu taşınmaza zilyetlik durumu araştırılarak, süresinde cevap dilekçesi verildiğinden ıslah dilekçesi ile cevap dilekçesinin ıslah edilebileceği de gözetilerek alacağın zamanaşımına uğrayıp uğramadığı tespit edilip, sonucuna göre hüküm tesisi gerekirken, eksik inceleme ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

2-)Bozma nedenine göre, davalı tarafın temyiz itirazlarının incelenmesine gerek görülmemiştir.

SONUÇ : Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle hükmün HUMK'nın 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davalı tarafın temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik yer olmadığına, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK'nın 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 28.11.2022 tarihinde oybirliği ile karar verildi.